空室対策が見当違い？オーナー様、長期空室に怯える前に読んでください

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2023.11.13

賃貸経営を行う際、オーナー様が頼りにするのは入居者からの家賃収入であり、これが100％に依存しています。
つまり、一度空室になれば、収入がたちまち絶え、期間が長引けば長引くほど収益率が急激に低下し、最悪の場合、不動産売却を余儀なくされる恐れがあります。

空室が溢れかえるアパートやマンションは、単なる収益率の低下だけでなく、入居者や投資家にとっては何とも魅力のない存在と見なされがちです。
このような物件は市場での評価が急速に低下し、その結果、資産価値も激減してしまいます。
つまり、まるで魔法のように収益・価値が消えるのです。

この厳しい現実に立ち向かうためには、日々の空室対策を怠らず、常に物件の魅力を高める工夫が求められます。
逆に、これを怠ると、賃貸経営は不確かな未来への急速な転落を迎え、資産はただの荒廃した建物と化すでしょう。
これこそが、賃貸経営の残酷な実態であり、絶え間ない戦いが続く現実です。

今回は空室対策の方法や考え方について、ご説明いたします。

1.空室対策

定期的なメンテナンス

大規模修繕が象徴するようなメンテナンスは必要不可欠で定期的な支出が絶え間なく発生致します。
しかし、この定期メンテナンスがなければ、建物の状態が急速に悪化し、それが美観の喪失や老朽化の進行に繋がります。

つまり必要箇所にコストを掛けないと建物の魅力向上と資産価値の維持ができないのです。

市場調査

市場調査は必須であり、これによってターゲット層を確定する事が可能です。
この情報収集が欠如すれば、ターゲットに応じた魅力的なポイントを提供することができません。

女性向けにセキュリティ設備を強化する、学生向けに適切な設備を整えるなど、ターゲットの属性を無視すれば、入居者の心をつかむことはできません。

リフォームによる仕様・設備の改善

設備の改善は魅力的ですが、その裏には莫大な費用はかかります。
室内を若返らせる投資は、空室による機会損失と比較してどれほどメリットがあるか検討が必要です。

また、この選択を誤り中途半端な工事をして空室が続けば、ただのお金の無駄遣いになりかねません。

賃料の柔軟な設定

市場相場とのズレがあれば賃料を調整することは確かに重要ですが、目先の事だけを考え建物の築年数とのバランスを考慮せずに無理な調整を行えば、後戻りが難しい状況に陥ります。
また適正な賃料設定の見直しを怠れば、空室対策の最後の手段として残された道も自身で閉じてしまい、結果として家賃収入の減少を招きます。

入居者とのコミュニケーション

賃貸アパート・マンション経営において入居者との良好なコミュニケーションを築くことは、入居中の満足度向上や問題の迅速な解決につながります。
逆にこれを怠れば、入居者の不満や問題が放置され、結果として退去を余儀なくされることも。

この悪循環から抜け出すには、目先の収益だけでなく、入居者との信頼関係を築く視点が欠かせません。

2.空室対策と不動産管理会社との関係性

不動産管理会社のアドバイス

餅は餅屋という言葉があるように、不動産管理を専門におこなう不動産会社は地域におけるニーズやトレンド、そして不動産市場において独自の専門知識を持っています。
彼らのアドバイスに耳を傾けなければ、経営において成功する事は難しいでしょう。

提案を最初から否定するのではなく話を聞くことにより、地域や市場の変動に敏感に対応でき資産価値の低下や空室リスクを防げる確率が高まります。

入居者の選別

家賃収入を安定化させるためには、空室期間を極力減少させる必要があります。
しかし、ただ空室を埋めることに注力し過ぎて、審査を煩雑にすれば質の低い入居者が入り込みかねません。

管理会社が保証会社の加入を義務付けている場合も多いでしょうが、これは入居者の信頼性を確認するための大切な手段であり、そちらを怠ると将来的なトラブルや収入の不安定化を引き起こす可能性があります。

不動産経営において懸念すべき問題点の一つは入居者とのトラブルです。
トラブルを引き起こす入居者は中々退去せず、一方でトラブルの少ない入居者が我慢できずに退去してしまう傾向があり、そうならない為にも将来を見据えた戦略が求められます。

3.空室対策を怠ることで生じるリスク

空室対策をしたからといって一朝一夕で解決をする事は不可能です。
そのため、着実な施策とその継続的な実施が極めて重要です。

この対策を怠ると、以下の深刻な事態が引き起こされるでしょう。

家賃収益の低下

空室数が増加すると、家賃収入が確実に減少し、これにより収益が劇的に悪化します。

例えば、1室の家賃が10万円の場合、室数8戸アパートでは満室時に1年間に「10万円×8室×12ヶ月」で960万円の収入が期待できます。
ところが空室率が25％となる6室入居だと720万円、50％の4室入居だと480万円まで急激に低下します。

このような状況下では、安定した収入が見込めず、経営の安全性が脅かされる可能性が高まります。

入居室数	空室率	年間家賃収入
8室	0%	960万円
6室	25%	720万円
4室	50%	480万円
2室	75%	240万円
0室	100%	0円

ローン返済との損益分岐点を超える

賃貸経営では収入は「家賃」に限られますが、支出においてはローンの返済や計画的な修理費用、退去後の原状回復など多岐にわたります。
そのため、空室数が増加し収入が減少する事で、損益分岐点を超える（＝支出が収入を上回）ことも珍しくありません。

月々のローン返済額や修繕・維持管理費が収入を上回ると、経営は困難な状態に陥ります。
加えて、固定資産税や都市計画税などの税金も支払わなければなりません。

こうした支出に耐えられない状況では、修繕費用を削減せざるを得ないことがありますが、これが補修や修繕の適切な実施を妨げ、建物の確実かつ急速な劣化を招き、資産価値の低下に繋がります。
このような状況は、経営の持続可能性に深刻な脅威をもたらす事となります。

4.人気の設備

空室対策の不可欠な要素として挙げられるのが、設備の導入ですが、ここでは人気の設備ランキングの上位3つを紹介致します。

1位：インターネット無料回線

コロナウイルスの流行があり「おうち時間」が増加したことにより、リモートワークが当たり前の時代となりました。
こうした状況下によりインターネットが不足している物件では、入居者はストレスを感じることもあります。

リモートワークが一般的になり、居住者が自宅で様々な活動を行う中、即座に利用可能なインターネット無料は、物件の魅力を決定づける極めて重要な要素です。

2位：単身向け・オートロック　ファミリー向け・追いだき機能

オートロックが無い物件では、入居者は防犯上の不安を感じざるを得ません。
特に女性の方々は防犯に対する意識が非常に高まっており、オートロックが無い場合、住む上での心理的なハードルが大きくなります。

また、ファミリー向けの物件においても、追いだき機能がないことは入居者にとって大きなストレスとなります。
共働きの家庭や不規則な働き方をする社会人にとって、自由な時間の中でお風呂に入る事ができないという制約は、日常生活において深刻な問題です。

3位：単身向け・高速インターネット　ファミリー向け・オートロック

高速インターネット回線がないと、快適な生活が送れない時代になりました。
大型の集合住宅では回線速度の低下が深刻な問題となっています。

インターネットが十分に利用できないと、仕事や日常生活の様々な場面で不便さがあります。
特に動画視聴だけでなく、ワーク面でも高速インターネットが必要とされており、ここ数年でその需要は急激に高まっています。

また、オートロックも子育て世代にとって欠かせない設備です。
安全性を求める声が高まる中、オートロックが無い物件では、子供を持つ入居者は不安を感じることでしょう。

安全で快適な住環境が提供されない場合、入居者離れが進み、空室が増加する事もございます。