賃貸経営

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2023.10.10

不動産投資の1つである「賃貸経営」は、長期的に安定した利益をあげることができます。

一方で長期間の運用が求められることから、パートナーとなる管理会社の選定は、とても重要です。
ここでは賃貸経営において、長期的に安定した利益を上げ続けるための管理会社選びから、不動産投資における成功するためのポイントについて説明します。

1.賃貸経営を成功させる為の管理会社選定の判断基準

不動産会社の得意分野

同じ不動産会社でも賃貸を得意とする会社もあれば、分譲販売を得意とする場合があるように管理会社にも専門性と得意分野が存在します。
新しい入居者を募集する「客付け」が得意な管理会社。長期的に維持管理を計画し建物の長期運用を得意とする不動産会社。またそのどちらも得意な不動産会社。

賃貸経営においてノウハウを持っていることはもちろん、その地域の市場動向や優位性を理解していること。
また近年、立て続けに行われる法改正に対応できることも求められるでしょう。
不動産会社の実績などを、過去の実績を含めて考慮して選定することが重要です。

信頼性と評判

火のないところに煙は、というように、ネット上の口コミや評判が著しく劣る場合は避けておく方が良いでしょう。
また、不動産会社の担当者と話していくなかで、質問に対して不明瞭で不誠実な対応が行われる場合、信頼関係を築くことは困難です。

委託管理の範囲と費用

管理会社に委託依頼ができるサービスと、自分で行う業務の範囲は、しっかりと理解する必要があります。

一般的に管理会社への委託範囲とされるのは入居者の募集から契約書の提携や入居者対応（クレーム・設備トラブル）、建物の修繕や家賃管理、退去に伴う立ち会いや原状回復などです。
委託管理費用が賃料×数%による月額固定なのか、月額とは別に発生件数により費用が加算されるのか、サービス内容と価格を比較することで、管理会社の選定を進めることが可能です。

対応速度とコミュニケーション

管理会社が速やかに管理業務を行うことは、賃貸物件の価値を維持することにつながります。
たとえばエントランスにゴミが捨てられている場合、その日のうちに対応されるのと、3日も放置されているのでは、入居者の満足度に大きな違いが生じます。

コミュニケーションも同様で、管理会社の担当者との連絡がストレスになるようでは「長期的な安定」は困難です。

契約内容

賃貸経営におけるパートナーを見極めた後は、管理会社との契約を締結します。その際には必ず契約書の内容を理解することです。
もし不明点があれば、必ず管理会社に説明を求めるようにします。

その際に、専門的な用語を使って「煙に巻く」「ごまかす」などのような場合は、もう一度考え直す必要があるかもしれません。

2.「仲介・募集条件提案」能力が優れた管理会社

管理会社に依頼する仕事は、大きく「入居者の募集」「入居中の家賃管理・トラブル対応」「退去後の立会い・補修」に分類されます。
それぞれが重要な業務となりますが、特に客付けと称される「入居者の募集」は重要で、仲介部門や同グループの仲介会社を所有していない場合、他社の仲介会社に客付けを依頼することなり、結果として空室期間が長期にわたる可能性があります。

賃貸経営においては、家賃収入が得られない空室期間の長期化は、キャッシュフローに大きな影響を及ぼします。

一方で、経営する物件が魅力的なものであれば、それでも他社の仲介専門会社が入居者を紹介してくるため、そこまで問題はないといえます。
しかし、賃貸経営ではそのような物件ばかりではない為、築年数と家賃以外に差別化が図りにくいのも事実。
その場合は管理会社の「客付け・募集条件提案」能力に頼ることになります。

管理会社をグループに持つ仲介会社は、当然ながら自社（自グループ）の管理物件を優先するため、仲介会社を持たない管理会社はハンデを持つことにつながります。

3.管理会社の選定（大手企業？・中小企業？）

不動産会社の規模からの観点

大手不動産会社が良いか、中小の不動産会社が良いか。
または地場と表現される地域に特化した不動産会社が良いのかは、それぞれの利点があり悩むところです。

テレビなどマスメディアを通じて知名度の高い不動産会社は、会社規模も大きく安心感を得ますが、全国展開しているが故に、広くて浅いことも多く、その地域に精通していない不安もあります。
賃貸経営を行う地域（エリア）の特性を理解していなければ、新築当時は問題がなくとも10年、20年と年月が経過していくにつれて、さまざまな問題が発生する可能性があるでしょう。

反対に地域に根付いていることで成り立つ不動産会社の中には、世の中の動向や情勢に適応するアップデートが成されておらず、最近の法改正に対応できない場合もあります。
このように、どちらも一長一短であるため、しっかりと目利きをして不動産会社を選ぶことが大切です。

理想の管理会社を思い描く

大手管理会社程、管理手数料は定額であることが多いです。
業界的に新規参入がしやすい業界で新規参入会社は管理取得の為に低価格で引き受けるところもありますが経験不足から様々な管理トラブルに対応できなく、対応の後手により余計な費用がかかる場合もございます。

前述のとおり、空室が増えると家賃収入が得られずキャッシュフローに問題が生じ、賃貸経営の失敗につながるでしょう。
委託管理料が抑えられていることはメリットですが絶対条件ではなく、委託管理料が多少高くとも空室の少なくなるように、入居者を募集する力・様々なトラブルに対応できる経験のある管理会社の方が、結果的にキャッシュフローは良くなります。

また賃貸経営は空室期間を減らすために「入居者を募集する」ことだけではなく「退去を抑制する」ことも重要です。
もちろん、クレーマーや家賃滞納者などトラブルが発生している入居者は別ですが、優良な入居者に長く住んでもらうことが重要です。

そのために、ただ入居者を早く決めるだけではなく、しっかりと入居者の退去理由などを確認して改善提案してくれる不動産会社を選びたいところです。

4.既に管理を任せているが不動産会社を変更したい時に注意する点

「契約している管理会社に不満がある」オーナー様も少なくはありません。
話し合いやコミュニケーションの中で問題が解決できない場合、また現在の管理会社との付き合いがストレスになる場合は、不動産会社の変更を検討します。

問題点を把握する

委託している管理会社に対する不満や問題点を把握しましょう。
「メールの対応が遅い」「建物の管理が不十分」「契約内容が想定と異なった」などなど、現在の問題点を把握すれば、それを解消できる管理会社を探すことで理想に近づけます。

問題解決能力を求める

管理会社の問題点を把握した後、別の不動産会社に問題点を含めて相談してみることで、理想に近い管理会社なのかを判断できます。
どの管理会社にも強みと弱みがあるため、希望する内容と強みが一致する不動産会社を探すと良いでしょう。

また事前に問題点、課題点を伝えることで、契約後から速やかに着手してもらえるメリットもあります。
賃貸経営には管理会社というパートナー選びが重要になるため、うまく「利用」できるようにすると良いでしょう。

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